築35年の中古だけど夢のマイホーム!売買契約寸前で買えなくなった話。

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かめごん
どもです。

家は一生のうちで最大の投資と言われます。わが家の場合、新築の家を買うか、中古の家を買ってリフォームやリノベーションをするかと考えた結果、とにかく安い中古の家を買おうという結論に至りました。目標は1000万円前半の家。

家は3回建てて、理想になるという言葉があります。この言葉に感化されたわけではないですが、ライフステージによって必要な家って違うと思うのです。そう考えたときに、一生で一つの家を買うよりも、一生で複数の家を買いたいなと。

思想する住宅
林 望 東洋経済新報社 2011-09-02
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by ヨメレバ

 

リンボウさんでおなじみの林望さんの著書では、イギリス人は3回家を購入して住み替えていくという話にかなりインスパイアされたのかもしれません。家族が多いときは中古の2階建ての一軒家、老後は新築で平屋建ての一軒家みたいなのがいいなあと。

とにかく安い家を探して600万の家を見つける

知り合いの工務店の方に紹介してもらい、築35年の中古の一軒家を見つけてもらいました。土地は45坪のほぼ正方形で、3面角地の平地。小学校は徒歩5分、中学校は徒歩10分の子育て世帯にはいい立地。
家屋は24坪とコンパクトなお家でした。

販売価格は800万円(坪18万円)。やっ安い。
駅までの距離は徒歩20分で、ギリ大丈夫な距離。スーパーは車で5分の距離に2つ、大きな病院もあり利便性もまずまず。

工務店の方が売主さんと知り合いということで、不動産会社が800万円で売りに出しいていた物件を600万円で買うことになりました。すごい単純に考えると買った時点で200万円得する計算(あってるかな)。

空き家になってから数か月ということでしたが、やはり古さが出ており全面改築が必要な物件でした。こちらのオーダーがとにかく安く500万円くらいの家だったので、ほぼ予算通りで立地が良く、家の状態もワリといい方だと思いました。

余談ですが、300万円の家が売りに出されているのを見学に行ったことがあり、人生で初めてこんなひどい家を見たという衝撃を受けたことがあります。

築35年の在来工法の家をフルリノベーションするといくらかかる?

築35年も経てばいろんなところに傷みが出てきます。
まずは床。床はかなりダメになっており、すべて取っ払ってから張り替える必要がありました。

外壁にもクラックが出ており、補修が必要な状態。
安いのはいいけど結構お金が掛かりそうだなというのが正直な感想でした。

工務店の方にリフォームの見積もりを出してもらいました。
家の基礎の状況などもしっかりと調べてくれたようで、家の傾きなども専用の装置?のようなもので素人にも分かる説明をしてくれました(一目瞭然)。

リフォーム個所は壁以外の全て。壁は補修と外壁塗り替えなので、スケルトン一歩手前の全面改装といったイメージ。

寒い地域なので十分な寒さ対策も必要。床と天井をはがして断熱材の充填や、ガラスを全てペアガラスに交換などの対策をリフォームプランに組み込んでもらいました。

リフォーム費用は1000万円

1週間程経ったのちに出てきたリフォームの見積もり費用は1000万円。たっ高い。
家屋が24坪なので坪42万円。ローコストハウスなら十分に新築が経つ値段です。

古い家はそれだけ直すのにもお金がいるということを知りました。リフォームで新築以上のグレードを提供するというコンセプトの工務店ということもあり、自然派素材をふんだんに使ったリフォームということもあり単価が高いのもありますが、直す箇所が多いのでやはりお金は多く掛かります。

見えない所にもお金を掛けてリフォームすると1000万円はあっという間に超えてしまうと思います。

どうせ住むならより住み心地のいい家にしたいということで、妻と二人で間取りの変更案をあーだこーだと話し合い、主に妻が一生懸命に考えて私たち二人の間取り図希望案が出来ました。

それを持って再度お家を訪れて、現場を見ながらリフォーム案を煮詰めていきました。

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外壁のスペイン漆喰にほれ込む

ちょうどリフォーム案を煮詰めている間に、リフォームをお願いしている工務店が実際にリフォームしたお家の完成見学会が開催されたので行ってみることにしました。

そのお家では外壁塗装にスペイン漆喰という漆喰を塗っており、その見た目にほれ込んでしまいました。

スペイン漆喰。塗り感が最高。他人のお家だったので、全体写真は撮ってない。

外壁塗装は10年単位で塗りなおす必要があるが、スペイン漆喰であれば10年単位での塗り直しが不要とのこと。その分コストもあがる塗装になっていましたが、塗り直しのたびに足場を組むことを考えるとトータルでみて安いし、なにより見た目(塗り感)が最高だと感じました。

12畳の狭いLDKを解消するために小上がりをつくる

1Fと2Fを合わせて24坪のお家なので、とにかく全てがコンパクト。キッチンと和室を一体にしてLDKにする案でしたが、それでも12畳の広さ(狭い)。

ネットでリフォーム事例をいろいろと調べていると、狭いリビングには小上がりを作って高低差を出すことでより広く感じられる効果があると知り、小上がりを追加でお願いしました(費用は13万円程で意外と安かった)。

リフォームの総額としては1200万円の大規模修繕。劇的ビフォーアフター張りの全面改装案になりました(言い過ぎかな)。中古物件の購入費用と合わせると1800万円。予算希望通りの1000万円代でほぼ新築のお家。

どんどん上がっていく住宅費用

複数の銀行に仮審査を出して、着々と準備を進めていました。中古物件の購入費用とリフォーム費用に加え、諸費用と呼ばれるいろいろな費用があります。だいたい10%で見積もっておけば大丈夫とされており、それを加味すると1980万円となりました。

中古物件の段階では600万円、リフォームを加味すると1800万円、ローンの段階で諸費用を考えると1980万円と、どんどんと金額が膨れ上がっていき2000万円代になってきました。この辺りでは多少立地をあきらめれば2000万円(諸費用抜き)で新築が売りに出されているので、ほぼ新築の相当の値段になりました。

住宅検査を実施していないお家なので、リフォーム工事を始めてみてシロアリ被害がどれだけあるかによって追加の費用が掛かるというリスクもありました。それを加味して、最終的には2300万円で仮審査を出しました。

600万円で家が買える!と思っていたのに気づけば2300万円。きつねにつままれたような気分でもありました。ただ納得の上で進めていた話。いよいよ契約という段階となり、新しいわが家が楽しみで仕方ありませんでした。

結局買えなかった中古物件

いよいよ契約となったころに、急きょ工務店の方より電話があり売主の都合で家が買えなくなったと連絡がありました。工務店の方は売主さんと知り合いということで安心しきっていましたが、登記では4人の子供に家が相続されており、4人全員の承諾を取る必要があります。

話を持ってきたのは長女の方ですが、いざ売買契約という段階でその中の1人が断固として反対をされたそうです。工務店の方と不動産会社の方がわざわざ関西まで説得に行ってくれましたが、結局買えないことになりました。

とても落胆して、しばらくは今までの時間は何だったんだという気持ちになりました。

 

まとめ:結局買えなかったけど、いろんなことが学べるいい経験だった

家を買えないのはとてもショックでしたが、買う寸前までいったことで学んだことはとても多かった。

諸費用なんていまいちよくわかってなかったし、リフォームについても見積を入念に読み込み、現場で何度も確認をし説明を聞いたことでなんとなくいくら掛かりそうだというのが分かるようになりました。そもそもリフォームがこんなに高いというのもわかってなかった(建てるのも大規模に直すのもやってることはほぼ同じになるから当たり前か)。

再度中古物件を探しをする中で、リフォームに対する理解が深まったのはとてもメリットがありました。ここは一見安いけど結局リフォーム費用を考えたら総額では高いかなみたいな。たしかこういうのを直すのはいくらくらい掛かったなとか。

合ってるかどうかはわかんないですけど、自分の中で尺度があると物件判断の際にとても助かります。

土地選びの際に土地の価格は取引相場や路線価が参考になりますが、路線価がない地域では固定資産税評価額が参考になるなどの知識を住宅ローン検討の際に金融機関の方から教えてもらえたりもしました。

家を買うというのはそう何度もあることではないので、買えなかったにしても買う寸前まで経験できたのはとてもいい経験になったなと思っています。家電とかでもまずは買って使ってみないと商品を選ぶ基準が分からないタイプです。

今回の経験で選ぶ基準が出来て良かった。強がりとかではないです(その時は本当にショックだったけど)。

それでは。

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